Theo luật thuế năm 2026 của Việt Nam, gồm Luật 149/2025/QH15 và Luật 109/2025/QH15, căn hộ tại Hà Nội có tiền thuê dưới 500 triệu đồng một năm không phải nộp thuế thu nhập từ cho thuê. Trên ngưỡng này, chỉ phần vượt ngưỡng chịu thuế.
Nếu hỏi cùng câu này trên một diễn đàn dành cho người nước ngoài, câu trả lời phổ biến vẫn là “10% tiền thuê”. Câu trả lời đó từng đúng trong nhiều năm và vẫn xuất hiện trong nhiều hướng dẫn trên mạng. Nhưng hai luật được thông qua vào tháng 12 năm 2025 đã thay thế cơ chế cũ.
Vì sao trên mạng vẫn nói mức 10%
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, chủ nhà là cá nhân phải nộp 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân khi doanh thu cho thuê vượt 100 triệu đồng một năm. Tổng hai mức thuế này là con số “10%” vẫn được nhắc lại trên các diễn đàn hiện nay.
Thuế được tính trên toàn bộ doanh thu. Chủ nhà thu 101 triệu đồng phải nộp thuế trên cả 101 triệu đồng, không chỉ trên 1 triệu đồng vượt ngưỡng. Các hướng dẫn viết trước năm 2026 mô tả đúng cơ chế đó. Nhưng cơ chế này không còn áp dụng.
Những thay đổi có hiệu lực vào hai thời điểm khác nhau
Hai luật được thông qua cách nhau một ngày vào tháng 12 năm 2025, nhưng có hiệu lực cách nhau sáu tháng:
- Luật 149/2025/QH15, sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng, có hiệu lực từ 1 tháng 1 năm 2026. Luật nâng ngưỡng chịu thuế giá trị gia tăng đối với hộ gia đình và cá nhân từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng một năm.
- Luật 109/2025/QH15, Luật Thuế thu nhập cá nhân mới, có hiệu lực từ 1 tháng 7 năm 2026. Luật nâng ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân lên cùng mức 500 triệu đồng. Với thu nhập từ cho thuê bất động sản, thuế suất là 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng.
Bạn cần lưu ý khoảng thời gian chênh lệch này khi đọc các bài tư vấn được đăng vào đầu năm 2026. Trong nửa đầu năm, hai ngưỡng này chưa bằng nhau. Từ 1 tháng 7 năm 2026, cả hai đều ở mức 500 triệu đồng.
Thuế suất 5% đối với hoạt động cho thuê áp dụng cho hợp đồng thuê nhà ở. Dịch vụ lưu trú ngắn ngày được kinh doanh chuyên nghiệp thuộc nhóm riêng theo Luật 109/2025/QH15 và có quy định riêng.
Từ ngưỡng toàn phần sang ngưỡng miễn trừ
Ngưỡng cũ theo Thông tư 40/2021 là ngưỡng áp thuế toàn phần. Khi doanh thu vượt 100 triệu đồng, toàn bộ doanh thu trong năm đều chịu thuế.
Ngưỡng mới theo Luật 109/2025/QH15 là khoản miễn trừ cơ bản. Doanh thu đến 500 triệu đồng hoàn toàn không chịu thuế. Thuế suất 5% chỉ áp dụng cho phần vượt ngưỡng. Vượt ngưỡng một khoản nhỏ giờ chỉ phát sinh một khoản thuế nhỏ. Theo quy định cũ, chỉ cần vượt ngưỡng một khoản nhỏ cũng phải nộp thuế trên doanh thu cả năm.
Thay đổi về cách tính này quan trọng hơn mức ngưỡng cao hơn. Chủ nhà không còn lý do để cố giữ tiền thuê ngay dưới ngưỡng. Thuế của một căn hộ tầm trung tại Hà Nội cũng dễ ước tính: phần lớn là 0.
Mức 500 triệu đồng so với tiền thuê tại Hà Nội
500 triệu đồng một năm tương đương khoảng 19,000 USD, hoặc khoảng 1,600 USD một tháng theo tỷ giá đầu năm 2026.
Phần lớn căn hộ một và hai phòng ngủ chúng tôi cho thuê tại Hà Nội nằm dưới ngưỡng này. Tính đến tháng 7 năm 2026, căn hai phòng ngủ tại năm tòa nhà thuộc hành lang phía tây do chúng tôi quản lý có giá chào thuê $700–1,300 một tháng. Mức giá từng tòa được đăng trên các trang danh mục dự án. Với mức tiền thuê này, một căn hộ riêng lẻ không đạt ngưỡng dù cho thuê suốt cả năm.
Căn hộ lớn hơn có thể vượt ngưỡng. Một căn bốn phòng ngủ tại Starlake có giá chào thuê $3,000–3,300 một tháng. Theo cùng tỷ giá, doanh thu vượt 900 triệu đồng một năm và chủ nhà chắc chắn phải kê khai thuế.
Dưới đây là ba mức tiền thuê được tính theo cùng tỷ giá đầu năm 2026:
| Tiền thuê hàng tháng | Doanh thu năm | Mức so với ngưỡng | Thuế thu nhập cá nhân |
|---|---|---|---|
| $800 | ≈ 250 triệu đồng | dưới ngưỡng | không phải nộp |
| $1,600 | ≈ 500 triệu đồng | bằng ngưỡng | không phải nộp, thuế chỉ tính trên phần vượt ngưỡng |
| $3,000 | ≈ 936 triệu đồng | trên ngưỡng | 5% của phần vượt ngưỡng ≈ 436 triệu đồng theo Luật 109/2025/QH15 |
Nếu tiền thuê của bạn vượt ngưỡng
Thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần vượt ngưỡng. Chủ nhà thu 936 triệu đồng một năm phải nộp 5% trên 436 triệu đồng, khoảng 21,8 triệu đồng, thay vì 5% trên toàn bộ doanh thu. Thuế giá trị gia tăng trên phần vượt ngưỡng được áp dụng riêng theo Luật 149/2025/QH15. Vì vậy, tổng số thuế phải bao gồm cả hai phần.
Khi vượt ngưỡng, chủ nhà cũng phát sinh các nghĩa vụ ngoài khoản thuế: mã số thuế Việt Nam, kê khai đúng hạn và lưu hồ sơ số tiền thực thu. Báo cáo hàng tháng về tiền thuê đã nhận và chi phí theo từng khoản là cơ sở để kê khai. Đây là một phần trong dịch vụ quản lý cho thuê của chúng tôi với phí 4% tiền thuê năm.
Hãy tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn thuế được cấp phép tại Việt Nam trước khi áp dụng bất kỳ mức ngưỡng nàongưỡng nào. Thuế suất, tỷ giá và hoàn cảnh cá nhân đều có thể thay đổi. Dịch vụ hỗ trợ pháp lý và tài chính của chúng tôi lo việc này thay cho chủ nhà không ở Việt Nam.
Việt Nam thu thuế trước. Nơi bạn sống có thể thu thuế sau.
Thu nhập cho thuê căn hộ tại Hà Nội chịu thuế ở Việt Nam vì bất động sản nằm tại Việt Nam. Việc Hong Kong, Singapore, Taipei hoặc Seoul có tiếp tục đánh thuế khoản thu nhập này hay không phụ thuộc vào quy định tại nơi bạn sống và hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa hai nước. Cách áp dụng phổ biến là khấu trừ: thuế đã nộp tại Việt Nam làm giảm số thuế phải nộp tại nơi bạn sống đối với cùng khoản thu nhập.
Nếu bạn vẫn đang cân nhắc có nên mua hay không, bạn cần tìm hiểu quy định sở hữu song song với quy định về thu Hạn mức 30%, điều kiện theo Luật Nhà ở và quyền sở hữu 50 năm tính từ ngày cấp giấy chứng nhận được trình bày trong hướng dẫn của chúng tôi về quyền sở hữu của người nước ngoài. Toàn bộ cách tính lợi nhuận, có tính đến cả phần thuế này, có trong hướng dẫn về tỷ suất hoàn vốn căn hộ tại Hà Nội.
Nguồn về các thay đổi pháp lý nêu trên: bản tin dành cho khách hàng tháng 1 năm 2026 của Baker McKenzie và bản tin thuế của EY Việt Nam về Luật 109/2025/QH15.
Câu hỏi thường gặp
Bạn có phải nộp thuế tại Việt Nam nếu căn hộ ở Hà Nội cho thuê với giá $1,200 một tháng không?
Không. $1,200 mỗi tháng tương đương khoảng 374 triệu đồng một năm theo tỷ giá đầu năm 2026, thấp hơn ngưỡng 500 triệu đồng quy định tại Luật 149/2025/QH15 và Luật 109/2025/QH15.
Từ khi nào mức thuế 10% áp dụng chung không còn hiệu lực?
Quy định về thuế giá trị gia tăng thay đổi từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 theo Luật 149/2025/QH15. Quy định về thuế thu nhập cá nhân thay đổi từ ngày 1 tháng 7 năm 2026 theo Luật 109/2025/QH15. Trước các ngày này, theo Thông tư 40/2021, toàn bộ doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng 5% và thuế thu nhập cá nhân 5% khi vượt 100 triệu đồng một năm.
Tôi phải trả khoản gì khi thu nhập vượt 500 triệu đồng một năm?
Thuế thu nhập cá nhân là 5% trên phần vượt ngưỡng, cộng với thuế giá trị gia tăng trên phần vượt cùng ngưỡng theo Luật 149/2025/QH15. Hãy thuê chuyên gia tư vấn thuế được cấp phép tại Việt Nam tính tổng số thuế cho trường hợp của bạn.
